|
La valeur d'un bien immobilier est la valeur vénale du
marché au jour de l'expertise !
On ne peut donc bien estimer que si l'on observe le
marché en permanence.
C'est donc bien la méthode par comparaison qui prime,
les autres méthodes ne feront que confirmer ou infirmer
le prix demandé, ou le prix que vous aviez en tête (
Si vous êtes le vendeur ! )
Une estimation ne doit pas, ne comporter qu'un prix .
Elle doit donner des explications sur la ou les méthodes
utilisées pour arriver à ce montant.
Trois méthodes possibles :
1/ Méthode par comparaison :
Évaluation du sol par comparaison avec les prix
des terrains nus du même secteur.
Évaluation des bâtiments par comparaison du
prix de construction au prix du neuf, avec application d'un coefficient de vétusté
et et d'entretien. ( 1% à 2% l'an, fonction de
l'état du bâtiment ) |
|
|
2/ La méthode par capitalisation :
Recherche
du loyer par comparaison au marché locatif
local pour un bien similaire, et fixation d'un
taux de rendement souhaité, lui aussi adapté
à la nature du bien .
Attention, le rendement est brut, et ne tient
pas compte des frais divers de gestion, de
notaire et des taxes, notamment la taxe foncière,
qui peut être supportée par le locataire. ( A
négocier )
Le rendement net lui,
est sensiblement différent !
Téléchargez le logiciel de simulation "
Le bon prix d'achat " |
|
|
3/ La
méthode de la recherche de la charge foncière
:
Méthode utilisée par les promoteurs pour
calculer le
prix d'un terrain compte tenu du prix espéré
du bien, et de tous les coûts de construction (
Vrd, taxes, géomètre, construction, marge
souhaitée … etc )
Les
coûts de construction s'estiment surtout par
rapport au prix actuels du M2
( Méthode
peu utilisée et souvent mal utilisée, si l'on
ne maitrise pas correctement les coûts de
construction et de rénovation. )
Méthode
utilisée surtout pour des biens de moins de 30
ans |
|
|
|
Copie du titre de propriété
Règlement de copropriété ( Pour un appartement
)
Plan de l'immeuble
Plan cadastral
Copie du bail
Montant des loyers
Se renseigner à la mairie sur les projets qui
pourraient avoir des conséquences sur la valeur du
bien. ( Déviation de circulation ... )
Vérifier le POS ( Ou nouveau PLU plan local
d'urbanisation )
Méfiez vous des coups de cœur ! Néanmoins la valeur
d'un bien tient aussi à des éléments subjectifs ( Un
jolie points de vue, …etc )
Si vous êtes acheteur
Utilisez les deux simulations disponibles pour vérifier
vos suppositions et interrogations avant de prendre une
décision d'investissement.
Si vous êtes vendeur
Avant de fixer le prix de votre bien, dites vous que
l'acquéreur aura parfois le choix d'acheter du neuf !
Alors soyez réaliste, certains biens sont à vendre
pendant des années ! Que de temps perdu, et d'occasions
gâchées, de n'avoir pas pu saisir une opportunité
d'achat par manque de cash !
|
